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Calcul de la révision des loyers
A compter du 10 février 2008,
l'IRL correspond désormais à la moyenne sur les douze derniers mois, de
l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ce nouvel
indice (dont la composition change mais pas le nom) s'applique aux nouveaux
contrats de location conclus à compter du 10 février mais aussi aux baux en
cours, sans qu'il soit nécessaire de signer un avenant au bail. Les révisions
annuelles
intervenant à compter du 10 février 2008 doivent être calculées à partir de ce
nouvel IRL publié par l'INSEE.
Exemple 1
: Contrat de location conclu le 1er mars 2007
Montant du loyer
initial 500 euros avec une clause de révision annuelle du loyer au 1er
mars 2008 en fonction de l'IRL (date de référence du dernier indice connu à la
date de signature du bail).
Au 1er
mars 2008, le loyer = 500 euros x IRL nouveau 3ème trimestre 2007
= 505,56 euros (soit 1,11 % d'augmentation)
IRL nouveau 3ème
trimestre 2006
Exemple
2
: Contrat de location conclu le 1er janvier 2007
Montant du loyer
initial 500 euros avec une clause de révision annuelle du loyer au 1er
janvier en fonction de l'IRL (date de référence du dernier indice connu à la
date de signature du bail).
Au 1er janvier 2008, le loyer = 500 euros x IRL ancien 2ème
trimestre 2007 = 513,80 euros (soit 2,76 % d'augmentation)
IRL ancien 2ème
trimestre 2006
Tableau du nouvel indice de référence des loyers
|
|
en niveau
|
Evolution annuelle
(T/T-4) en % |
|
2006 |
Trimestre 3
(INSEE 14.2.08 / JO
16.2.08) |
112,43
|
+
1,68
|
Trimestre 4
(INSEE 14.2.08 / JO
16.2.08) |
112,77
|
+
1,59
|
|
2007 |
Trimestre 1
(INSEE 14.2.08 / JO
16.2.08) |
113,07
|
+
1,44
|
Trimestre
2
(INSEE 14.2.08 / JO
16.2.08) |
113,37
|
+
1,24
|
Trimestre
3
(INSEE 14.2.08 / JO
16.2.08) |
113,68
|
+
1,11
|
Trimestre
4
(INSEE 14.2.08 / JO
16.2.08) |
114,30
|
+
1,36
|
|
2008 |
Trimestre 1
(INSEE 16.4.08 / JO
18.4.08) |
115,12
|
+ 1,81
|
Trimestre 2
(INSEE 17.7.08 / JO 19.7.08) |
116,07
|
+ 2,38
|
Trimestre
3
(INSEE 15.10.08 / JO
21.11.08) |
117,03
|
+ 2,95
|
Trimestre 4
(INSEE 15.1.09 / JO
17.1.09) |
117,54
|
+ 2,83
|
|
2009 |
Trimestre 1
(INSEE 14.4.09 / JO
17.4.09) |
117,70
|
+ 2,24
|
Trimestre 2
(INSEE 17.7.09 / JO
25.7.09) |
117.59
|
+ 1,31
|
Trimestre
3
(INSEE 14.10.09 / JO 16.10.09) |
117,41
|
+ 0,32
|
Trimestre 4
(INSEE 14.1.10 / JO du 17.1.10) |
117.47
|
- 0,06*
|
|
2010 |
Trimestre
1
(INSEE 14.4.10 / JO 16.4.10) |
117,81
|
+ 0,09
|
|
Trimestre 2
(INSEE 15.7.10 / JO 22.7.10) |
118,26
|
+ 0.57
|
|
Trimestre
3
(INSEE 14.10.10 / JO 16.10.10)
|
118,70
|
+ 1,10
|
|
Trimestre 4
(INSEE 14.01.11 / JO 16.01.11)
|
119,17
|
+ 1,45
|
|
2011 |
Trimestre
1
(INSEE
(INSEE 14.4.11 / JO 16.4.11) |
119,69
|
+ 1,60
|
Trimestre
2
(INSEE (INSEE
13.7.11 / JO 22.7.11)
|
120,31
|
+ 1,73
|
|
Trimestre
3
(INSEE (13.10.11
/ JO 15.10.11) |
120,95
|
+ 1,90
|
|
Trimestre 4
(INSEE
13.1.12/ JO 15.01.12) |
121,68
|
+ 2,11
|
|
2012 |
Trimestre
1
(INSEE
(INSEE 13.4.12 / JO 18.4.2012) |
122,37
|
+ 2,24
|
Trimestre 2
(INSEE
13.7.12 / JO 17.7.2012) |
122,96
|
+ 2,20
|
Trimestre
3
(INSEE
12.10.12 / JO 13.10.13) |
123,55 |
+ 2,15 |
Trimestre
4
(INSEE
11.1.13 / JO 12.1.2013) |
123,97 |
+ 1,88 |
|
2013 |
Trimestre
1
(INSEE
(INSEE 12.4.13) |
124,25
|
+ 1,54
|
Cet indice sera
publié chaque trimestre par l'INSEE :
Ces dispositions
s'appliquent aux locations de logements soumis à la loi du 6 juillet 1989 :
locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et
d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins
et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
Elles s'appliquent
également aux révisions annuelles de loyers des locations meublées (loi du
5.3.07 : art. 41 / CCH : art. L.632-1).
Toutefois, elles
ne s'appliquent ni aux locations à caractère saisonnier, ni aux logements
foyers, ni aux locations HLM.
*
Exceptionnellement, l'IRL du 4ème trimestre enregistre une très
légère baisse par rapport à celui du 4ème trimestre 2008. La baisse
par rapport à l'indice du quatrième trimestre 2008, est à titre indicatif de
0,06 %.
On peut
s'interroger sur l'effet de cette évolution sur les loyers des baux en cours.
Concernant les locations dites « de droit commun », la loi du 6 juillet 1989,
loi d'ordre public, n'envisage pas de diminution de loyers. Néanmoins, elle
n'interdit pas aux parties de prévoir contractuellement une clause de révision
rendant possible une diminution du loyer.
Par
conséquent, il convient donc de se reporter à la rédaction des clauses de
révision des baux qui offrent plusieurs solutions.
Ainsi, si
le bail prévoit que :
- « la
révision à la hausse » ou « l'augmentation » du loyer se fait en fonction de
l'indice de l'INSEE, le loyer reste inchangé.
- « la
révision du loyer se fait en fonction de l'évolution de l'indice de référence
des loyers », on peut considérer que l'intention des parties était de ne pas
exclure une révision à la baisse des loyers. Une diminution du loyer paraît donc
possible.
De plus,
une réponse ministérielle du 16 septembre 1996, rédigée à l'époque où la
révision se faisait en fonction de l'indice du coût de la construction, suit
cette analyse.
En
l'absence de jurisprudence, cette analyse est bien entendu, donnée sous réserve
de l'appréciation souveraine des tribunaux.
Depuis le 1er
janvier 2006,
c'est l'indice de référence des loyers (IRL) toujours publié par l'INSEE chaque
trimestre qui sert de référence. Cet indice était jusqu'au 9 février 2008
constitué, pour 60 % de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors
loyer, pour 20 % de l'indice du coût de la construction, et pour 20 % de
l'indice des prix des travaux d'entretien et d'amélioration du logement.
Pour calculer
les révisions annuelles qui devaient intervenir entre le 1er janvier
2006 et le 9 février 2008, il convient de se référer aux valeurs et à
l'évolution de cet ancien IRL.
Le nouvel indice s'applique aux
baux en cours mais la loi n'a pas d'effet rétroactif.
Tableau de l'ancien indice de référence des loyers
|
|
1er trimestre |
2ème trimestre |
3ème trimestre |
4ème trimestre |
|
2007 |
107,66 |
108,36 |
109,01 |
109,81 |
|
2006 |
104,61 |
105,45 |
106,36 |
107,13 |
|
2005 |
102,10 |
102,60 |
103,07 |
103,78 |
|
2004 |
99,33 |
100 |
100,75 |
101,45 |
|
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