Développement de l’offre de logements
et de places d’hébergement

[Financement de l’ANRU]

[Logements sociaux et très sociaux]

[Hébergement]

[Mesures fiscales destinées à certains organismes]

[Extension du champ d’application de l’article 55
de la loi SRU]

[Majoration du COS]

[Foyers de travailleurs migrants]

Autres mesures d'ordre fiscal et financier

[Revalorisation des aides au logement] [Conventionnement privé « Borloo dans l’ancien »] [Prolongation de l’abattement de la TFPB pour les propriétés en ZUS]

[ZUS et activités économiques en HLM]

> Développement de l’offre de logements et de places d’hébergement

Renforcement du plan de cohésion sociale

Financement de l’ANRU (Dalo : art. 18 / loi du 1.8.03: art. 7)

Les crédits consacrés par l'Etat à la mise en œuvre du programme national de rénovation urbaine, ouverts par les lois de finances, entre 2004 et 2013, initialement fixés à 5 milliards d'euros, sont portés à 6 milliards d’euros. Ils sont affectés, dans les conditions fixées par les lois de finances, à l'Agence nationale pour la rénovation urbaine.

Logements sociaux et très sociaux (Dalo : art. 21 et 23 / loi du 18.1.05 : art. 87)

La loi revoit à la hausse les programmes de construction de logements sociaux financés par l’Etat :

En métropole

Dressant le constat que l’offre de logements à loyers accessibles n’était pas suffisante par rapport à la demande exprimée, la construction de logements financés par des prêts locatifs à usage social (PLUS), et des prêts locatifs aidés d’intégration (PLA-I), est accentuée pour les trois dernières années de mise en œuvre du plan de cohésion sociale.

Il s’agit de rééquilibrer l’effort de construction, en insistant notamment sur un accroissement des constructions de logements financés par des PLA-I.

Ainsi, d’ici 2009, sont programmés 80 000 logements sociaux (PLUS) et très sociaux (PLA-I) en 2007 et 100 000 pour chacune des années suivantes dont 20 000 PLA-I.

(1) Logements financés par PLUS et des PLA-I

(2) Dont PLA-I, au moins

(3) Logements financés par des prêts locatifs sociaux

(4) Logements construits par l’association Foncière Logement (loi de finances pour 2002 : art. 116)

Dans les DOM

Dans les départements d’outre-mer, à Mayotte et à Saint-Pierre-et-Miquelon où s’applique pleinement le plan de cohésion sociale, le programme de construction de logements sociaux est également augmenté.

Hébergement

¡ Développement de l’offre (Dalo : art. 20 / loi du 18.1.05 : art. 81)

La programmation du plan de cohésion sociale en matière d’hébergement est modifiée en renforçant les capacités physiques et financières prévues à l’origine.

Ainsi, les crédits alloués sont accrus et répartis entre les centres d’accueil des demandeurs d’asile, les centres d’hébergement et de réinsertion sociale et entre l’accueil d’urgence et les places d’hiver.

(En millions d’euros valeur 2004)

Par ailleurs, les capacités d’accueil sont également renforcées en conséquence : il s’agit de transformer 4 500 places d’hébergement d’urgence en places de centres d’hébergement et de réinsertion sociale, et 6 000 places d’hébergement d’urgence en places d’hébergement de stabilisation.

¡ Renforcement des plans pour l’hébergement d’urgence des personnes sans-abri

Depuis la loi du 21 juillet 1994, un plan pour l’hébergement d’urgence des personnes sans-abri est, en principe, établi dans chaque département. Ce plan est élaboré par le préfet en association avec les collectivités territoriales et leurs groupements dotés de la compétence en matière de logement ainsi qu’avec les autres personnes morales concernées, notamment les associations, les caisses d’allocations familiales et les HLM. Le plan départemental analyse les besoins et prévoit les capacités d’hébergement d’urgence à offrir dans des locaux présentant des conditions d’hygiène et de confort respectant la dignité humaine.

La loi de 1994 a défini des objectifs minima, et ce même texte dispose également que des conventions définissent annuellement les conditions de mise en oeuvre des dispositifs prévus par le plan départemental.

Augmentation des capacités d’accueil des personnes les plus démunies (Dalo : art. 2 / loi du 21.7.94 : art. 21)

Les obligations fixées aux communes sont redéfinies :

- Pour les communes membres d’un EPCI (établissement public de coopération intercommunal) dont la population est supérieure à 50 000 habitants et pour les communes dont la population est au moins égale à 3 500 habitants dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 10 000 habitants, l’objectif est une place par tranche de 2 000 habitants.

- Pour les communes qui sont comprises dans une agglomération de plus de 100 000 habitants, l’objectif est une place par tranche de 1 000 habitants.

Sanction du non-respect des obligations (Dalo : art. 1^er bis / loi du 21. 7.94 : art. 21)

A l’instar de ce qui est prévu par l’article 55 de la loi SRU en matière de logement, lorsque les objectifs en matière d’hébergement ne seront pas réalisés, un mécanisme de « sanction » en deux temps est instauré.

- Les communes et leurs groupements compétents en matière de logement transmettent chaque année au préfet du département un bilan du respect de leurs obligations. Ce bilan constitue d’une certaine manière un « état des lieux » annuel de l’application de l’obligation d’hébergement.

- Les communes ou groupements ne satisfaisant pas à leurs obligations d’hébergement feront l’objet d’un prélèvement effectué sur leurs ressources fiscales.

Le montant du prélèvement est égal à deux fois le potentiel fiscal par habitant multiplié par le nombre de places d’hébergement d’urgence manquantes par rapport aux obligations des communes.

Le dispositif entre en vigueur à compter du 1^er janvier 2009.

Avantages fiscaux (Dalo : art. 3)

TVA à taux réduit

A compter de l’entrée en vigueur de la loi DALO, le bénéfice de la TVA à taux réduit sur certaines opérations est ouvert à toutes les structures d'hébergement temporaire ou d'urgence faisant l’objet d’une convention entre le gestionnaire ou le propriétaire des locaux et le préfet et non plus seulement aux structures bénéficiant d’une aide de l’Etat.

Pour mémoire, il s’agit des opérations suivantes :

- les travaux portant sur des immeubles existants qui consistent en une surélévation, ou qui les rendent à l'état neuf ;

- les livraisons à soi-même de travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien financés au moyen d'une aide de l'Etat ;

- les ventes et apports de logements aux structures d'hébergement temporaire ou d'urgence.

Taxe foncière

Depuis le 1^er janvier 2000, les locaux acquis, aménagés ou construits avec une aide de l'Etat à la création de structures d'hébergement temporaire ou d'urgence sont exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans. La durée de l'exonération est portée à vingt-cinq ans lorsque la décision d'octroi d'aide de l'Etat intervient entre le 1^er juillet 2005 et le 31 décembre 2009. Cet avantage est désormais ouvert aux structures d’hébergement temporaire ou d’urgence faisant l’objet d’une convention entre le propriétaire ou le gestionnaire des locaux et le préfet et non plus seulement aux structures bénéficiant d’une aide de l’Etat.

Mesures fiscales destinées à certains organismes (Dalo : art. 43 à 48)

Des avantages fiscaux sont prévus pour certains organismes qui en étaient exclus auparavant, afin de les inciter à intervenir plus aisément sur le marché.

¡ L’Association Foncière Logement

Afin de favoriser l’extension de l’intervention de l’association Foncière Logement dans le domaine du logement, le texte tend à aligner le régime fiscal applicable à l’association Foncière Logement et ses filiales SCI sur celui des bailleurs sociaux.

La Foncière participe au programme national de rénovation urbaine, et poursuit l’objectif de mixité sociale en réalisant des logements locatifs.

Pourtant aujourd’hui, cette association ne bénéficie pas de la réduction du taux de TVA à 5,5 % ni d’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties, contrairement au parc HLM.

Ainsi, diverses mesures sont prévues par la loi :

Allègement d’impôt sur les plus-values en cas de cession de terrains à la Foncière pour les opérations acquises en VEFA entrant dans le champ du logement social.

Cette exonération d’impôt sur les plus-values existe déjà en cas de cessions par les personnes physiques de terrains destinés à des bailleurs sociaux pour la réalisation de logements locatifs sociaux. Une taxation à taux réduit est également envisagée pour les personnes morales.

(Dalo : art. 43 ; CGI : art. 150 U II 7° et art. 210 E III).

Bénéfice du taux de TVA réduit pour les seules opérations de logements intermédiaires (ce qui exclut les logements en accession à la propriété) construits en zone urbaine sensible faisant l’objet d’une convention avec l’ANRU (Dalo : art. 44 ; CGI : art. 257).

Exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour la construction de logements neufs à usage locatif.

Les logements locatifs sociaux et intermédiaires situés dans les ZUS faisant l’objet d’une convention avec l’ANRU, construits par la Foncière Logement ou ses filiales SCI sont exonérés de TFPB pour une durée de 15 ans à compter de l’année suivant leur achèvement. La durée de cette exonération est allongée à 25 ans en cas de subventionnement pris entre le 1^er mars 2007 et le 31 décembre 2009.

(Dalo : art. 48 ; CGI : art. 1384 A).

¡ Accueil spécialisé et logements-foyers

Pour faciliter la construction et la rénovation des maisons d’accueil spécialisées, des foyers d’accueil médicalisés, des foyers accueillant des personnes handicapées et des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, il est prévu que ces travaux pourront bénéficier du taux de TVA réduit ainsi que d’une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

(Dalo : art. 45 ; CGI : art. 257).

Les logements-foyers bénéficieront également d’une exonération de la TVA en cas de mises en location par les propriétaires d’immeubles nus au profit de gestionnaires de ces logements-foyers.

(Dalo : art. 45 ; CGI : art. 261).

Extension du champ d’application de l’article 55 de la loi SRU (Dalo : art. 11 / CCH : art. L.302-5)

L’obligation de disposer d’un contingent d’au moins 20 % de logements sociaux est étendue aux communes faisant partie d’un EPCI à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants sous réserve :

- qu’elles disposent d’une population au moins égale à 1500 habitants en Ile-de-France et 3 500 habitants dans les autres régions,

- et que le nombre total de logements locatifs sociaux représente, au 1^er janvier de l’année précédente, moins de 20 % des résidences principales.

Le prélèvement prévu par l’article 55 de la loi « SRU » est opéré à compter du 1^er janvier 2014 ; ainsi, les communes concernées par la réforme disposeront d’un délai de six ans, entre 2008 et 2014, correspondant à la durée du prochain mandat municipal, pour se mettre en conformité avec leur obligation légale sans encourir de pénalité financière.

Majoration du COS / programme de construction comprenant au moins 50 % de logements sociaux (Dalo : art. 17)

Les communes de plus de 1500 habitants appartenant à une agglomération ont désormais la possibilité de majorer le coefficient d’occupation des sols lors de la délivrance de permis de construire accordés dans le cadre d’un programme de construction comprenant au moins 50 % de logements locatifs sociaux.

Pour mémoire la loi « ENL » (art. 4) avait déjà ouvert cette possibilité aux communes de plus de 20 000 habitants et celles de plus de 1 500 habitants appartenant à un établissement public de coopération intercommunale de plus de 50 000 habitants compétent en matière d'habitat.

Cette majoration peut être décidée par le conseil municipal, par le biais d’une délibération motivée, sous réserve de ne pas porter atteinte à l'économie générale du plan d'occupation des sols ou du projet d'aménagement et de développement durable du plan local d'urbanisme. La délibération fixe pour chaque secteur cette majoration qui ne peut excéder 50 %. Le dispositif n'est applicable qu'aux permis de construire délivrés avant le 1^er janvier 2010.

Foyers de travailleurs migrants / aides aux migrants pratiquant une résidence alternée (Dalo : art. 58 / Code de l’action sociale : art. L.117-3)

L'objet de cette mesure est de faciliter les séjours de longue durée dans le pays d'origine des personnes immigrées à faibles ressources. La demande de logement en foyers de travailleurs migrants et en résidences sociales étant souvent forte et difficile à satisfaire, plusieurs gestionnaires de foyers ou résidences sociales expérimentent un système de location alternée, permettant de loger quatre personnes alternativement dans la même chambre, à raison, en moyenne, de trois mois par an chacune.

Une convention-type est alors signée entre le gestionnaire et le résident. La généralisation de ce dispositif devrait être de nature à répondre aux souhaits de nombreux retraités, et de libérer des places dans les foyers.

A cet effet, il est créé une aide à la réinsertion familiale et sociale des anciens migrants dans leur pays d'origine.

Cette aide à la réinsertion ne peut être accordée qu'aux personnes âgées de 65 ans ou de 60 ans en cas d’inaptitude au travail, qui s'engagent à des séjours de longue durée dans leur pays d'origine et est exclusive des aides au logement et des minima sociaux. Pour en bénéficier, les personnes devront justifier d’une résidence régulière et ininterrompue en France pendant les 15 années précédant la demande.

Cette aide s'adresse à des personnes étrangères vivant seules avec des ressources modestes, qui sont logées dans un foyer de travailleurs migrants ou dans un logement locatif dont le bailleur s’engage à respecter des obligations conclues avec l’Etat. Le nombre de personnes susceptibles d’être concernées est estimé à 37 000 environ.

L’ensemble du dispositif fera l’objet d’un décret d’application et d’un rapport d’évaluation au parlement avant le 31 décembre 2009.

> Autres mesures d’ordre fiscal et financier

Revalorisation des aides au logement (Dalo : art. 26 / CCH : art. L.351-3 pour l’APL / Code sécurité sociale : art. L.542-5 pour l’ALF et art. L.831-4 pour l’ALS)

Les aides personnelles au logement, qu’il s’agisse de l’aide personnalisée au logement (APL), de l’allocation de logement à caractère social (ALS) ou de l’allocation logement à caractère familial (ALF), permettent à leurs bénéficiaires de réduire leurs dépenses de logement (loyers ou mensualités d’emprunt, plus charges). Elles sont calculées par application d’un barème qui fait l'objet de révisions. Par barème, on entend la formule de calcul, les valeurs numériques et toutes dispositions et modalités de calcul ayant un impact sur le montant de l’aide, notamment les modalités de prise en compte des ressources, la composition familiale, le loyer ou la mensualité, les charges. Les révisions devaient jusque là tenir compte de l'évolution constatée des prix de détail et du coût de la construction (CCH : art. L.351-3) mais sans autre précision.

Bien que la révision n'apparaissait dans les textes que pour l'APL, le barème de l'AL a toujours été révisé dans les mêmes conditions.

Jusqu’en 2005, le barème était révisé, en principe, au 1^er juillet, puis en application de l’ordonnance du
8 juin 2005 relative au logement et à la construction, chaque année à une date fixée par décret. Les aides ont ainsi été revalorisées de 1,8 % au 1^er septembre 2005 et de 2,8 % au 1^er janvier 2007.

La loi sur le droit au logement opposable prévoit désormais pour les trois types d’aide au logement (APL, ALS et ALF) que le barème sera révisé chaque année au 1^er janvier. Cette révision doit assurer, par toutes mesures appropriées, le maintien de l’efficacité sociale des aides.

A cet effet, tous les paramètres de calcul représentatifs de la dépense de logement sont automatiquement indexés sur l’évolution de l’indice de références des loyers (IRL) : les plafonds de loyers et mensualités plafonds, le forfait de charges ou équivalences de loyers et de charges en foyer. S’agissant des mensualités plafonds en accession à la propriété, sont exclues celles correspondant aux contrats de prêts dont la signature est antérieure à la date de révision du barème (c’est-à-dire les contrats de prêts en cours).

En revanche, ne sont pas indexés automatiquement les critères de prise en compte des ressources dans le barème.

Cette disposition est applicable à compter du 1^er janvier 2008.

Conventionnement privé « Borloo dans l’ancien »

¡ Extension du dispositif fiscal aux locations en cours (Dalo : art. 42 / CGI : art. 31-I 4ème al. du m)

Créé par la loi ENL, le nouveau dispositif « Borloo-ancien » permet aux propriétaires de bénéficier d’une déduction fiscale de 30 % ou 45 % sur les loyers perçus en fonction du niveau de loyer pratiqué.

En contrepartie, ceux-ci doivent s’engager par convention avec l’ANAH à louer leur logement pendant six ans ou neuf ans en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Jusqu’à présent, il était prévu pour bénéficier du dispositif fiscal qu’un nouveau bail devait être signé avec un nouveau locataire, le bail ne pouvant être conclu avec une personne occupant déjà le logement pour bénéficier de l’avantage fiscal.

Par souci d’équité et afin de protéger les locataires en place (en évitant que des propriétaires donnent congé illégalement à leur locataire pour bénéficier du dispositif fiscal), cette disposition permet de pratiquer une déduction spécifique de 30 % ou 45 % des revenus fonciers sans changer de locataire à condition toutefois que le bail soit expressément renouvelé et que les conditions de locations imposées par la convention conclue avec l’ANAH soient respectées (plafonds de loyers et de ressources du locataire pendant toute la durée de la convention notamment.

¡ Location aux personnes morales (Dalo : art. 8 et 32 / CCH : art. L.321-10 / CGI : art. 31-I 5ème al. du m)

Les règles sur le conventionnement entre l’ANAH et les bailleurs sont modifiées. Les logements faisant l’objet d’un conventionnement social ou très social peuvent être loués à des organismes publics ou privés en vue de leur sous-location, meublée ou non, aux personnes bénéficiaires du droit au logement opposable (cf. § Les bénéficiaires du droit au logement opposable).

Par ailleurs, le dispositif d'incitation fiscale dit « Borloo dans l'ancien », créé par la loi ENL, qui a remplacé depuis le 1^er octobre 2006 le dispositif « Besson dans l'ancien » est amendé afin de permettre aux bailleurs de bénéficier de la déduction spécifique « Borloo ancien » lorsqu’ils louent des logements à des associations ou à des bailleurs sociaux, afin que ceux-ci les mettent à disposition à usage d’habitation principale pour loger ou héberger des personnes physiques. La déduction spécifique n’est possible qu’à condition que l’organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para hôtelière. Un décret d’application précisera les modalités d’appréciation des loyers et des ressources de l’occupant, ainsi que les conditions de la location conclue entre le propriétaire bailleur et l’organisme. Cette disposition s’applique aux baux conclus à compter de l’entrée en vigueur de la loi.

Prolongation de l’abattement de la TFPB pour les propriétés en ZUS (Dalo : art. 33 ; CGI : art. 1388 bis)

Dans les zones urbaines sensibles (ZUS), les propriétés bâties des logements à usage locatif peuvent bénéficier d’un abattement de 30 % sur la base d’imposition à la taxe foncière.

Jusqu’ici, l’abattement s’appliquait au titre des impositions établies de 2001 à 2007 et à compter du 1^er janvier de l’année suivant celle de la signature de la convention.

La disposition prévoit que l’application de cet abattement est prolongée aux impositions établies au titre des années 2008 et 2009 au profit des bailleurs sociaux implantés en ZUS, et qui ont renouvelé ou conclu une convention avec l’Etat relative à la gestion et l’entretien de leur parc ayant pour but d’améliorer la qualité du service rendu aux locataires.

Par ailleurs, pour le faire coïncider avec la fin du dispositif du Plan National de Rénovation Urbaine (PNRU), l’abattement est également prolongé jusqu’en 2013 pour les bailleurs sociaux ayant conclu une convention globale de patrimoine (les contours de cette convention ont été prévus par la loi du 13 août 2004 relatif aux conventions globales de patrimoine, mais le décret d’application n’est pas encore paru).

ZUS et activités économiques en HLM (Dalo : art. 40)

Pour pallier les difficultés résultant de l’insuffisance ou de l’absence de locaux professionnels dans les quartiers en difficulté, et afin de poursuivre l’objectif de mixité sociale, la disposition vise à permettre l’implantation d’activités économiques dans les locaux d’habitation HLM situés en rez-de-chaussée.

Les organismes HLM peuvent louer ces logements, après avis de la commune d’implantation (dont le silence gardé plus d’un mois équivaut à un accord tacite), afin de les affecter à un usage professionnel.

Cette faculté d’un usage mixe des logements locatifs sociaux doit inciter le développement d’activités diverses dans les quartiers en difficulté, mais devra être strictement encadrée (conditions de mise en location, respect des libertés des personnes,…).