Format imprimable

sans titre 1

ENCADREMENT DES LOYERS
NOUVELLES LOCATIONS ET RENOUVELLEMENT DE BAIL

Décret du 20 juillet 2012 / JO du 21 juillet 2012

Pour nous contacter sur cette question : N° vert 0805 160 111

 


Le décret du 20 juillet 2012 encadre les loyers de relocation (changement de locataire) et les loyers des baux renouvelés (avec le même locataire).
Il s’applique aux nouveaux baux de relocation conclus à compter du 1er août 2012 et aux baux renouvelés à compter de cette même date.
Il s'applique uniquement aux locations de logements loués nus à usage de résidence principale soumises à la loi du 6 juillet 1989. Il n'est applicable ni aux locations meublées, ni aux résidences secondaires, ni aux locations saisonnières. Les logements précédemment loués meublés, ou de manière saisonnière, puis loués nu à titre de résidence principale ne sont pas visés. Il n'est pas non plus applicable aux logements appartenant aux organismes d'HLM, logements soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Encadrement du loyer à la relocation

Le décret encadre le montant du loyer des nouvelles locations de certains logements vacants existants, la location de logements neufs étant libre.

Logements vacants existants concernés par l’encadrement (loi du 6.7.89 : art. 17 b et 17a)

Il s’agit des nouvelles locations de logements vacants, c'est-à-dire avec changement de locataire, quelle que soit la durée d’inoccupation du logement.

Toutefois le montant du loyer de certains logements vacants peut être fixé librement ; c’est le cas des :
- logements décents faisant l'objet d'une première location;
- logements vacants devenus décents à la suite de la réalisation de travaux de mise en conformité avec les normes de décence ;
- logements vacants ayant fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à une année de loyer.

La loi de 89 fait référence à plusieurs reprises à la notion de "travaux d'amélioration" sans la définir.

Bien que divers textes et réponses ministérielles précisent cette définition, une appréciation au cas par cas est nécessaire.

Travaux d'amélioration

Les travaux peuvent porter aussi bien sur les parties privatives que sur les parties communes. Leur montant s'apprécie toutes taxes comprises.

En cas de travaux sur les parties communes, le coût des travaux portant sur les parties communes est déterminé en fonction de la quote-part afférente au logement loué (soit en fonction de la répartition des charges (millièmes) si le logement est situé en copropriété, soit en fonction des surfaces des locaux).

Sont définis comme travaux d'amélioration les travaux apportant (Rép. Min n°51417 : JO AN du 16.12.91) :
- un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieurs au niveau des prestations existantes ;
- ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d'entretien et d'exploitation ;
- ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes.

Par exemple, ont été considérés comme des travaux d'amélioration : des travaux de carrelage, d'aménagements de coffrage, d'éléments dans la salle de bain (CA Paris: 29.9.92), ou l'installation d'un digicode permettant d'améliorer la sécurité de l'immeuble (CA Paris : 16.9.94).

En revanche, ne sont pas des travaux d'amélioration :
- des travaux de ravalement des murs mitoyens, le ravalement et l'imperméabilisation des pignons et la modification des espaces verts (CA Paris : 8.11.93) ;
- la réfection de la toiture et le changement des tapis d'escalier (CA Paris : 13.2.96) ;
- des travaux de peinture, reprise des pierres, du dallage dans l'entrée de l'immeuble, réfection de l'électricité (CA Paris : 16.9.94).

Fixation du montant maximum du loyer des logements vacants soumis à l’encadrement

Lors de la conclusion d’un bail intervenant entre le 1er août 2012 et le 31 juillet 2013 et portant sur un logement vacant, le loyer ne peut dépasser le montant du loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).
Toutefois, des dérogations sont prévues en cas de travaux d’amélioration ou de loyer manifestement sous-évalué.

Réalisation de travaux d’amélioration depuis de plus de six mois

La hausse annuelle du loyer ne peut excéder 15 % du coût total TTC des travaux.

Pour appliquer une telle augmentation :
- les travaux réalisés doivent être des travaux d'amélioration (cf. § travaux d’amélioration)
- ces travaux doivent avoir été réalisés dans le logement ou dans les parties communes de l'immeuble depuis la conclusion du dernier contrat de location ;
- le coût des travaux doit être au moins égal à la moitié du loyer annuel de la dernière année de loyer.

Réalisation de travaux d'amélioration depuis plus de 6 mois et loyer manifestement sous-évalué

Si le loyer est manifestement sous-évalué et que le bailleur a réalisé des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la moitié du loyer annuel de la dernière année de loyer (cf. conditions § précédent), la hausse du loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
- soit 15 % du coût total TTC des travaux au titre du loyer annuel;
- soit la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé dans la limite de la variation de l'IRL.

Loyer manifestement sous-évalué

Si le loyer est manifestement sous-évalué mais que le bailleur n'a pas réalisé de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, le loyer peut être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Dans ce cas, la hausse applicable est égale à la moitié de la différence entre le loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué au précédent locataire.

Encadrement du loyer lors du renouvellement du bail

 

Fixation du montant maximum du loyer renouvelé

Lorsque le contrat de location est renouvelé entre le 1er août 2012 et le 31 juillet 2013, l’augmentation du loyer est limitée à l’application de la variation de l’IRL.
Toutefois, si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut proposer à son locataire un nouveau loyer.

Dans ce cas, il faut distinguer selon que le bailleur a effectué ou non des travaux d'amélioration.
Réalisation de travaux d'amélioration et loyer manifestement sous-évalué
Si des travaux d’amélioration portant sur les parties communes ou privatives ont été réalisés par le bailleur, une majoration du loyer annuel peut être pratiquée.

La majoration pour travaux est subordonnée aux conditions suivantes :
- le loyer est manifestement sous-évalué ;
- le coût des travaux est au moins égal au montant du dernier loyer annuel.
- une proposition du nouveau loyer conforme à la procédure de l’article 17 c) a été mise en œuvre par le bailleur (notification au moins 6 mois à l’avance, communication de 6 références au moins dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, 3 références dans les autres zones géographiques, dont 2/3 au moins correspondent à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataire depuis 3 ans.

La hausse ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
- soit 15 % du coût total TTC des travaux au titre du loyer annuel;
- soit la moitié de la différence entre le loyer déterminée en référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué au précédent locataire révisé dans la limite de la variation de l'IRL.

Absence de travaux d'amélioration et loyer manifestement sous-évalué
Si le loyer est manifestement sous-évalué mais que le bailleur n'a pas réalisé de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le loyer du bail renouvelé peut être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
La hausse applicable est égale à la moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément à l’article 17 c) et le loyer à la date du renouvellement du bail.
La procédure à respecter est celle prévue à l’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989.

Etalement de l'augmentation de loyer en cas de renouvellement (loi du 6.7.89 : art. 17 c)

Si la hausse est inférieure ou égale à 10 % de l’ancien loyer, elle est étalée en fonction de la durée du bail renouvelé, par tiers sur trois ans ou par sixième sur six ans.
En revanche, si elle est supérieure à 10 % du précédent loyer, elle s’étale dans tous les cas par sixième sur six ans.

En cas de non-respect de l'encadrement

La loi de 89 et le décret ne prévoient aucune sanction en cas de non-respect de l'encadrement des loyers.

Toutefois la commission départementale de conciliation pourra être saisie d'une éventuelle contestation relative à :
- la révision du loyer (article 17 d) ;
- la détermination du loyer par référence aux prix habituellement constatés dans le voisinage (article 17 c).
En cas d'échec de la conciliation, le locataire, qui se verrait appliquer un loyer supérieur aux limites fixées par le décret, pourrait intenter une action devant le juge d'instance afin de demander la restitution des loyers indûment versés.

Communes des Bouches-du-Rhône concernées par l’encadrement des loyers

Aix-en-Provence, Allauch, Arles, Aubagne, Auriol, Beaurecueil, Berre-l'Etang, Bouc-Bel-Air, Cabriès, Cadolive, Ceyreste, Châteauneuf-le-Rouge, Châteauneuf-les-Martigues, Eguilles, Fos-sur-Mer, Fuveau, Gardanne, Gémenos, Gignac-la-Nerthe, Gréasque, Istres, La Bouilladisse, La Ciotat, La Destrousse, La Penne-sur-Huveaune, Le Tholonet, Les Pennes Mirabeau, Marignane, Marseille, Martigues, Meyreuil, Mimet, Miramas, Peynier, Peypin, Plan-de-Cuques, Port-de-Bouc, Rognac, Roquevaire, Rousset, Saint-Chamas, Saint-Marc-Jaumegarde, Saint-Mitre-les-Remparts, Saint-Savournin, Saint-Victoret, Septèmes-les-Vallons, Simiane-Collongue, Trets, Velaux, Venelles et Vitrolles.

Téléchargez le dépliant en cliquant ici