Covid-19 et Logement

Dans une colocation avec bail distinct (chaque colocataire a signé un bail avec le bailleur), le ou les colocataire(s) dispose(nt)-t-il de la faculté de refuser l’entrée d’un nouveau locataire, par crainte d’une contamination ?

Par principe, le bailleur reste libre de relouer la chambre vacante, et le locataire ne peut s’y opposer.

Néanmoins, et compte tenu de la spécificité de la situation actuelle, il est envisageable de s’interroger sur la mise en œuvre de la responsabilité du bailleur dans l’hypothèse où l’un de ses locataires subirait des conséquences graves, voire mortelles, du fait d’une contamination au coronavirus ?

En effet, en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués, cette notion intégrant le fait de ne pas le placer dans une situation susceptible de porter atteinte à sa sécurité ou à sa santé.

En l’espèce, et en vue d’éviter la propagation du virus, d’importantes restrictions ont été apportées aux libertés individuelles de sorte de limiter au maximum les contacts.

Quand bien même le locataire pourrait en temps habituel se voir imposer un nouveau colocataire, le bailleur est-il aujourd’hui en capacité d’assurer que les gestes barrières pourront être respectés ? Sans doute en ce qu’il s’agit des espaces privatifs mais quid des espaces partagés ? Sachant qu’il persiste encore, semble-t-il, de nombreuses questions sur la volatilité du virus, la façon dont il se transmet etc…

Bien sûr, en cas d’infection au coronavirus du locataire en place, encore faudrait-il que soit établie la preuve du lien de causalité entre la pathologie présentée par le locataire et la présence du nouveau locataire de l'appartement loué. Ce qui paraît, en pratique, difficile.

Si le locataire initialement en place venait à effectuer un recours, seul un juge pourrait, après une appréciation souveraine, trancher le litige.

Dans l’hypothèse d’un bail unique (tous les colocataires figurent sur un seul et même contrat) le propriétaire peut -il imposer un nouveau colocataire sans l'accord des autres ?

La réponse est strictement opposée, le propriétaire ne peut pas imposer un nouveau colocataire sans l'accord des autres.

Le demandeur d’un logement n’ayant pu renouveler sa demande dans le délai peut-il voir sa demande radiée ?

Des mesures ont été prises pour le renouvellement de la demande de logement social dans le cadre de la période de confinement décidée par le gouvernement.

Pour les particuliers qui effectuent leur renouvellement de demande de logement social en guichet et qui seraient dans l’incapacité de déposer leur demande dans les délais, compte tenu de la fermeture des guichets, un délai supplémentaire de 3 mois est accordé.

La demande ne sera donc pas radiée et l’ancienneté acquise jusqu’alors sera conservée.

Bien évidemment, et au regard de la possible fermeture des guichets, il est vivement conseillé d’utiliser le site www.demande-logement-social.gouv.fr pour déposer ou renouveler une demande de logement social lorsque cela est possible.

Quelle structure permet de mettre en relation des propriétaires avec les membres du personnel médico-social afin qu’un logement puisse être mis à la disposition de ces derniers ?

Plusieurs plateformes, comme www.pap.fr et www.airbnb.fr, ont mis en place des dispositifs gratuits afin de permettre une mise en relation entre le propriétaire et le corps médico-social.

Le propriétaire souhaitant participer à cette initiative solidaire doit tout simplement se rendre sur lesdites plateformes et se laisser guider, des onglets spécifiques, et accessibles, permettant ainsi de s’inscrire et de mettre son offre en ligne.

Face à l’épidémie du COVID-19, Frédérique Vidal, ministre de l'Enseignement supérieur, de la Recherche et de l'Innovation, s'est entretenue avec les organisations étudiantes afin de dresser les premières mesures prises afin de soutenir les étudiants.

L’étudiant, dans l’impossibilité de rejoindre sa famille durant le confinement, est-il autorisé à rester au sein de la résidence universitaire ?

Pour les étudiants qui n'ont pas été en mesure de rejoindre le domicile de leur famille, les résidences universitaires gérées par les Centres régionaux des œuvres universitaires (CROUS) demeurent ouvertes pour les accueillir. Les services universitaires de santé seront mobilisés en lien avec les CROUS, les Agences régionales de santé et les centres de santé de proximité afin d'accompagner ces étudiants.

L’étudiant, locataire d’un logement géré par le CROUS, qui souhaite rejoindre ses proches pour la période du confinement doit-il respecter un délai de préavis ?

Pour les étudiants qui ont quitté le logement qu’ils occupaient géré par les CROUS, le préavis contractuel d'un mois n’est pas à respecter en ces circonstances et aucun loyer ne leur sera réclamé pour le mois d'avril.

L’étudiant, locataire d’un logement géré par le CROUS, l’ayant quitté pendant la période de confinement, a-t-il la possibilité de le réintégrer à l’issue de ladite période ?

A la levée des mesures prises par le Gouvernement, les étudiants pourront bénéficier à nouveau d'un de ces logements.

Quelles mesures ont été prises pour les étudiants Français à l’étranger, qui souhaiteraient rejoindre le territoire national ?

Tous les ressortissants français qui le souhaitent peuvent naturellement rejoindre le territoire national pendant la période de confinement.

S’il s’avère que certains d’entre eux rencontrent des difficultés pour rejoindre leur domicile ou leur lieu de résidence originel, ils pourront alors, s'ils le souhaitent, se voir proposer un logement dans le parc des CROUS.

Le versement des aides au logement est-il garanti par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) pendant cette période ?

L’ordonnance n° 2020-312 du 25 mars 2020 permet que le versement des aides sociales par les caisses d’allocations familiales soit assuré et que la continuité des droits soit garantie.

Parmi ces aides, figure l’aide au logement.

Ainsi, le versement de cette prestation auquel le locataire est éligible sera automatiquement renouvelé.

De plus, le Gouvernement a pris la décision de décaler la mise en œuvre de la réforme des « aides au logement en temps réel » prévue le 1^er avril.

Pour rappel, le décret du 30 décembre 2019  prévoyait que les aides au logement soient calculées sur la base des ressources des douze derniers mois et non plus sur les revenus d'il y a deux ans.

La mobilisation accrue des effectifs nécessaires à la mise en œuvre de cette réforme n’étant pas compatible avec la situation sanitaire actuelle, il a été décidé de reporter sa mise en œuvre.

En cas de dette contractée auprès des fournisseurs d’énergie (gaz et électricité), existe-t-il un risque de coupure ?

A l’instar de ce qui été prévu pour les expulsions locatives, il ne pourra être procédé, par les fournisseurs, à l’interruption de la fourniture d’énergie, pour les clients n’ayant pas honoré leurs factures, dès lors que lesdits clients sont des particuliers et que les locaux constituent leur résidence principale.

La prorogation de cette trêve hivernale de l’énergie est de deux mois, soit jusqu’au 31 mai 2020.

Toutefois, le fournisseur d’électricité a la possibilité de procéder à une réduction de la puissance à 3 kilowatts/heure, exception faite des bénéficiaires du chèque énergie.

Compte tenu du risque sanitaire, les gardiens/ concierges d’immeubles peuvent-ils malgré tout continuer à travailler dans les parties communes d’immeuble ?

L’article 3 du décret du 23 mars 2020 autorise les trajets qui sont nécessités par l’accomplissement des activités professionnelles, dès lors que le télétravail n’est pas réalisable.

Dès lors, le syndic de copropriété, en qualité d’employeur, devra veiller au respect des consignes sanitaires, et notamment les mesures barrière et les mesures de distances sanitaires avec les habitants de l’immeuble.

Si le mandat du syndic prend fin pendant la période de confinement, qui sera en charge de la gestion de la copropriété ?

En vertu de l’article 29 du décret du décret du 17 mars 1967, le contrat de mandat du syndic doit fixer sa durée et préciser ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance.

En principe, le mandat du syndic prend fin à la date mentionnée au contrat ; dès lors, et si aucun renouvellement n’est intervenu par un vote d’assemblée générale, le syndic ne dispose plus des pouvoirs pour gérer la copropriété et tous les actes accomplis à l’expiration de son mandat sont annulables.

Dans le contexte de la crise sanitaire, et de l’impossibilité pour les copropriétaires de se réunir en assemblée générale, afin, entre autres, de procéder au renouvellement du mandat en cours ou bien à la nomination d’un nouveau syndic, des dispositions gouvernementales ont été adoptées, et ce, afin de permettre aux syndics de gérer, même a minima, durant cette période, la copropriété, sans risque de voir annuler les actes accomplis.

Dès lors, en vertu de l’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, le contrat de syndic qui expire ou a expiré pendant la période de confinement est renouvelé dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Cette prise d'effet devra intervenir, au plus tard six mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire.

Les assemblées générales de copropriété peuvent-elles se réunir à distance ?

L'assemblée générale doit être réunie au moins une fois par an dans un délai de 6 mois à partir du dernier jour de l'exercice comptable précédent (art.14-1 L.10 juillet 1965).

La plupart des copropriétés ayant un exercice comptable calqué sur l’année civile, bon nombre d’assemblées générales se tiennent entre janvier et juin.

Or, compte tenu de la mise en place de l’interdiction des rassemblements, puis de l’instauration, par la suite, des mesures de confinement, nombre d’assemblées générales de copropriété n’ont pu, et ne pourront, se réunir.

Néanmoins, l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 permet aux copropriétaires de participer à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire.

En pratique, peu de copropriétés ont eu l’opportunité d’organiser les modalités de vote à distance puisque le décret du 27 juin 2019 prévoyait que l’assemblée générale décide, préalablement, des moyens et supports techniques permettant la participation à distance auxdites assemblées et des garanties permettant de s’assurer de l’identité de chaque participant.

De plus, le décret précisant les modalités du vote par correspondance n’est pas encore paru, ce qui empêche toute mise en œuvre de ce dispositif.

Dès lors, sauf pour les copropriétés ayant préalablement institué les règles applicables, et décidé des modalités techniques pour se réunir à distance, il n’est, pour l’heure, impossible de réunir « physiquement » une assemblée générale.

Peut-on m’obliger à n’emprunter les parties communes de mon immeuble que certains jours ?

La cour intérieure ou le jardin collectif d’un immeuble en copropriété constituent une propriété privée et ne sauraient en aucun cas être assimilés à une voie publique.

Sauf disposition contraire du règlement de copropriété (laquelle disposition ne saurait être que temporaire) et à l'exception des parties communes à usage exclusif, tout copropriétaire peut se rendre librement dans les parties communes.

Les forces de l’ordre ne sauraient verbaliser un copropriétaire qui n’aurait pas rempli d’attestation de déplacement avant de se rendre dans les parties communes.

Les mesures de confinement autorisent toutefois les préfets à durcir les règles de déplacement et de transport dans l'espace public.

À noter qu'à Villeneuve-le-Roi, dans le département du Val-de-Marne, un arrêté préfectoral a été pris pour limiter la liberté de déplacement dans les parties communes et les jardins de copropriété, les assimilant, de facto, à des voies publiques. Mais encore une fois, si le préfet peut (localement) décider de compléter ou de rendre plus sévères les mesures de confinement en les étendant aux parties communes d’une copropriété, le principe reste la liberté pour le copropriétaire d’aller et de venir comme il le souhaite dans la copropriété.

Le locataire qui a délivré congé afin d’emménager dans le logement qu’il vient d’acquérir peut-il suspendre les mensualités de son prêt, compte tenu de l’impossibilité d’habiter son nouveau logement ?

A ce jour, aucune mesure ne permet de suspendre automatiquement le paiement des mensualités de crédit.

Néanmoins, le débiteur a tout intérêt à relire son contrat de prêt, afin de vérifier qu’une clause de suspension n’y a pas été insérée.

A défaut, il est toujours possible de négocier avec l’établissement bancaire, qui pourra accepter d’étudier sa demande et d’accorder, ou non, un report des paiements.

S’il rencontre des difficultés à honorer ses traites, en raison notamment d’une baisse de revenus consécutives aux mesures de confinement, il est toujours possible de saisir le tribunal judiciaire par requête afin qu’il ordonne la suspension du contrat de crédit souscrit (art. L.314-20 du code de la consommation).

Toutefois, cette dernière mesure risque de s’avérer difficile à mettre œuvre, compte tenu de l’activité très réduite des juridictions.

La signature de l’acte authentique peut-elle intervenir en période de confinement ?

En principe, la réalisation d’un acte authentique exige la présence des parties à l’acte (art.20 décret du 26  novembre 1971).

La signature d’un acte de vente immobilière n’étant pas un motif dérogatoire prévu par le décret du 23 mars 2020, aucune vente n’aurait pu être instrumentée en période de confinement.

Afin de ne pas paralyser l’activité notariale, et de permettre aux projets immobiliers d’aboutir, le gouvernement, a prévu, par la voie du décret n°2020_395 du 3 avril 2020, de déroger, temporairement, aux exigences réglementaires.

Ainsi, et jusqu’à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, le notaire instrumentaire peut établir un acte notarié sur support électronique.

L'échange des informations nécessaires à l'établissement de l’acte et le recueil du consentement de chaque partie par le notaire instrumentaire, pourra s’effectuer au moyen d'un système de communication et de transmission de l'information à distance, garantissant l'identification des parties, l'intégrité et la confidentialité du contenu.

Le notaire instrumentaire devra recueillir, simultanément avec le consentement, la signature électronique de chaque partie ou personne concourant à l’acte au moyen d'un procédé de signature électronique.

Ce décret rend également possible la signature des actes authentiques d’acquisition de biens dans le secteur de l’immobilier neuf.

Si toutefois, le notaire ne dispose pas des outils numériques permettant d’instrumenter l’acte à distance, alors la vente ne pourra intervenir.

Aux termes de la promesse synallagmatique de vente (communément appelée « compromis de vente »), il était convenu que la vente soit réitérée par acte authentique, plusieurs mois plus tard. Or, au jour de cette date butoir, le confinement en a empêché la réalisation. La vente est-elle caduque ?

En réalité, tout dépend de la rédaction du compromis.

En vertu de l’article 1589 du Code civil, « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

Dès lors, en principe, la vente est définitive dès qu’il y a accord sur la chose et le prix, sans qu’aucune autre formalité soit exigée.

En pratique, le compromis de vente prévoit que la réitération de la vente par acte authentique intervienne avant une certaine date.

Dans ce cas, la question qui se pose est de savoir quel est le sort du compromis de vente en cas d’expiration du délai fixé pour accomplir la réitération de l’acte devant le notaire.

Deux possibilités peuvent alors se présenter.

Premièrement, si la réitération par acte authentique ne constitue pas une condition de validité de la promesse, l’écoulement du délai fixé pour la réitération n’entraînera pas la caducité de la promesse de vente (Civ.3ème, 9 juillet 2014, n°13-12.470). Dès lors, si le terme fixé pour la signature de l'acte authentique n’est pas assorti de la sanction de la caducité de la promesse de vente, il sera possible pour l’une des parties de mettre l’autre en demeure de s’exécuter et de régulariser la vente par acte authentique.

Deuxièmement, si les parties ont fait de la réitération de l’acte une condition de validité de la promesse, le dépassement de la date de réitération est, en principe, de nature à entraîner la caducité de la promesse.

Toutefois, l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire, impacte l’ensemble des relations contractuelles de droit privé.

Selon l’article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID19, l’état d’urgence sanitaire est actuellement déclaré depuis le 24 mars 2020 et devrait cesser, si aucune modification n’est apportée d’ici là, le 24 mai 2020.

Selon l’article 1er de cette ordonnance, l’ensemble des délais qui arrivent ou sont arrivés à échéance entre le 12 mars 2020 et un mois après à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré, soit le 24 juin 2020, sont prorogés

Pour un certain nombre d’événement, qui devaient être réalisés entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020, les délais sont prorogés à compter de la fin de cette période, pour la durée qui était légalement impartie, dans la limite de deux mois (soit au maximum jusqu’au 24 août 2020).

Par conséquent, l’ordonnance permet de considérer comme n’étant pas tardif l’acte réalisé dans le délai supplémentaire imparti.

L’ordonnance rappelle enfin que l’ensemble de ces mesures exceptionnelles ne s’appliquent qu’aux délais compris entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020.

Les délais dont le terme était échu avant le 12 mars 2020, ou les délais dont le terme est fixé au-delà du 24 juin 2020, ne sont respectivement ni reportés et ni suspendus ou prorogés.

Ainsi, pour un acte dont la signature était prévue pendant la durée de cette période de crise sanitaire, soit du 12 mars 2020, jusqu’au 24 juin 2020, la signature de l’acte authentique sera réputée avoir été faite à temps dès lors qu’elle interviendra, au plus tard, le 24 août 2020.

Achat en VEFA : le dépassement de la date de signature de l’acte authentique me permet-il de me désengager et de récupérer mon dépôt de garantie ?

Dans le cadre de la vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA), en secteur dit « protégé », la vente définitive est précédée d’un contrat préliminaire (ou contrat de réservation).

Selon l’article R. 261-31 du Code de la construction et de l'habitation, le contrat préliminaire doit à peine de nullité indiquer la date à laquelle la vente pourra être conclue, le seul dépassement du délai de réalisation de la vente permettant au réservataire de récupérer son dépôt de garantie.

Aussi, si la signature devait intervenir, au plus tard, pendant la période de crise sanitaire et qu’elle n’a pas lieu, alors le réservataire (l’acquéreur) pourrait être tenté d’exiger la restitution de son dépôt de garantie.

Cependant, le raisonnement est identique à celui développé supra.

Ainsi, pour un acte dont la signature était prévue pendant la durée de cette période de crise sanitaire, soit du 12 mars 2020, jusqu’au 24 juin 2020, la signature de l’acte authentique sera réputée avoir été faite à temps dès lors qu’elle interviendra, au plus tard, le 24 août 2020 (soit deux mois à compter de la fin de la période définie à l’article 1er de l’ordonnance).

Le réservataire ne pourra exiger la restitution de son dépôt de garantie que si la vente, prévue initialement entre le 12 mars et le 24 juin 2020, n’a pas été réalisée que postérieurement, soit après le 24 août 2020.

Quel est l’impact du COVID19 sur les autorisations d’urbanisme ?

L’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, prise par le gouvernement dans le cadre de la loi d’urgence sanitaire du 23 mars 2020, instaure plusieurs mesures concernant les autorisations d’urbanisme en cours (permis de construire, permis d’aménager, déclaration préalable de lotissement…).

Elle prolonge leur durée de validité, mais suspend les délais de réponse des communes.

La prolongation de la durée de validité des autorisations d’urbanisme

Selon l’ordonnance du 25 mars 2020, compte tenu de la crise sanitaire, la durée de validité des autorisations d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager…), qui expireraient pendant l’état d’urgence sanitaire, est prolongée de deux mois à compter de la fin de l’état d’urgence sanitaire.

Celle-ci ayant été décrétée à ce jour au 24 mai 2020, cela prolonge donc leur validité jusqu’au 24 juillet 2020.

L’interruption des délais d’instruction des demandes de permis

Pour rappel, le délai d'instruction de droit commun est de deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l'habitation, ou ses annexes.

Il est de trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d'aménager.

En raison de la crise sanitaire, l’ordonnance du 25 mars 2020 suspend les délais de réponse des mairies, lorsqu’ils n’ont pas expiré, pour les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées avant le 12 mars 2020.

Ce, jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la levée de l’état d’urgence sanitaire.

Aucun retour de la mairie ne sera donc effectué pendant toute cette période.

L’absence de réponse de la collectivité locale ne vaudra donc pas accord tacite, comme c’est le cas habituellement quand elle n’a pas répondu au terme du délai d’instruction.

Le point de départ de l’instruction de tout nouveau permis de construire, permis d’aménager, etc., déposés après le 12 mars, est reporté d’un mois après la sortie de crise, soit pour conséquence, si l’état d’urgence sanitaire dure deux mois, un décalage de l’instruction de trois mois.