Habitat indigne et non décence
Il existe différents degrés d’habitat dégradé. A chaque notion correspond un mode opératoire, une procédure spécifique.
Mais la frontière qui sépare ces notions peut parfois paraitre délicate.
L’ADIL est là pour identifier juridiquement dans quelle situation vous vous trouvez.
La mise en place d’un numéro dédié à l’information et l’orientation des ménages confrontés à des situations de logement indigne a été annoncée par Julien Denormandie, ministre chargé de la Ville et du Logement. Logement non-décent, insalubre ou menaçant ruine : les Agences départementales d’information sur le logement répondent aux questions des locataires, des bailleurs ou des propriétaires au 0806 706 806 (prix d'un appel local).
Le permis de louer dans les Bouches-du-Rhône
Les régimes d’autorisation préalable (dit « permis de louer ») et de déclaration de mise en locative, ont été créés par la loi ALUR (en 2014) puis complétés par la loi ELAN (en 2018).
Les autorités communales ou intercommunales ont la possibilité d’instaurer, par voie de délibération, dans un périmètre défini, voire pour des catégories de logements particuliers, l’autorisation préalable de mise en location notamment, intervenant au moment de la mise en location de logements soumis à la loi du 6 juillet 1989 (les logements conventionnés APL ou appartenant à un bailleur social ne sont pas concernés).
Cette mesure à destination des propriétaires bailleurs vise à prévenir et lutter contre l’habitat indigne.
Les modalités d'application de ce régime d'autorisation préalable sont précisées par le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d'autorisation préalable de mise en location, publié au Journal officiel du 21 décembre 2016.
Ce texte définit le champ d’application, le contenu des demandes et leurs modalités d’instruction.
La demande d’autorisation préalable de mise en location devra être établie conformément à un formulaire CERFA : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R47394
Conséquence de l’absence d’autorisation préalable de mise en location
L’absence d’autorisation préalable de la mise en location est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire. En revanche, le bailleur s’expose au paiement d’une amende civile variant de 5 000 € à 15 000€.
Les permis de louer instaurés dans le 13
- Marseille - Quartier Noailles : https://www.ampmetropole.fr/espace-accompagnement-habitat
Télécharger le dépliant "Le permis de louer à Marseille" - Gardanne : http://www.ville-gardanne.fr/Un-permis-de-louer-dans-le-centre-ville
- Chateaurenard : http://www.chateaurenard.com/Urbanisme-Developpement-Durable/Urbanisme/Logement/Le-permis-de-louer
Guichet unique du Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne
Présentation du Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne
La prévention et le traitement de l’habitat indigne et non décent constitue une priorité partagée par de nombreuses institutions et associations du département des Bouches-du-Rhône.
Dans ce contexte, un Pôle Départemental de lutte contre l’Habitat Indigne (PDLHI), animé par la Direction Départementale des Territoires et de la Mer (DDTM), a été créé en décembre 2014.
Il a pour objectif d’engager une véritable démarche partenariale afin de repérer et traiter les situations d’habitat indigne et non décent.
Fiche de signalement
Un document commun simplifié a été créé par le Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne afin de faciliter et améliorer le repérage et l’orientation des signalements de non décence et d’habitat indigne.
Pour traiter les signalements, un guichet unique a été mis en place au sein de la DDTM.
Ce guichet reçoit les demandes puis les transmet vers les services en charge de la réalisation du diagnostic technique en fonction des désordres signalés (Mairies, Agence Régionale de Santé, Caisse d’Allocation Familiale).
Toute personne ayant connaissance de ce type de désordre est amenée à renseigner la fiche de signalement (occupants, personnels soignants, travailleurs sociaux…).
Attention : Si la démarche émane d’un locataire, il est important que ce dernier ait au préalable signalé, par courrier, les désordres rencontrées dans son logement à son bailleur.
Commission Partenariale pour le Logement Décent (CPLD)
Les allocations de logement (ALS et ALF) sont versés par la CAF (ou MSA) aux personnes qui occupent à titre de résidence principale un logement satisfaisant aux caractéristiques de la décence définies par le décret du 30 janvier 2002 ou à leur propriétaire bailleur (tiers payant).
La loi ALUR du 26 mars 2014, dans son article 85, modifie la procédure relative à l’octroi et au versement de l’allocation de logement en cas de logement constaté comme non-décent, afin d’inciter le bailleur à effectuer les travaux de mise en conformité, tout en limitant les conséquences pour le locataire.
En cas de constat de non-décence d’un logement, la CAF (ou la MSA) conserve le montant de l’AL pendant un délai maximal de 18 mois : le droit à l’allocation de logement est maintenu, mais l’allocation n’est pas versée tant que les travaux exigés n’ont pas été effectués par le bailleur (article L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale).
Durant ce délai, le locataire ne s’acquitte que du loyer résiduel (loyer et charges récupérables –AL), sans que cela puisse s’apparenter à un défaut de paiement (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
Dans les Bouches-du-Rhône, la CAF a mis en place une commission spécifique qui traite des situations de non décence et met en œuvre le nouveau dispositif de conservation des aides au logement : la Commission Partenariale Pour le Logement Décent
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Protocole de lutte contre l’habitat indigne
Sur le département des Bouches-du-Rhône, certaines communes se sont engagés dans des protocoles d’éradication de l’habitat indigne. Ces dispositifs permettent de renforcer l’action menée sur ces difficultés et construire un partenariat fort au niveau local.
Les signataires de ces conventions sont, notamment, la commune concernée, l’Etat, l’Agence Régionale de Santé (ARS), la Caisse d’Allocations Familiales des Bouches-du-Rhône (CAF 13) et l’ADIL 13.
« Constituent un habitat indigne les locaux ou installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ». Article 1-1 de la loi du 31 mai 1990 (créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 – art.34 (V))
Cette notion recouvre les logements, immeubles et locaux insalubres, locaux où le plomb est accessible (saturnisme), immeubles menaçant ruine, hôtels meublés dangereux, habitats précaires, et dont la suppression ou la réhabilitation relève des pouvoirs de police administrative exercés par les maires et les préfets.
Il faut faire une distinction entre l’habitat indigne et les logements inconfortables ou non décents au sens de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (loi SRU) et de son décret d’application du 30 janvier 2002.
Non décence
La non décence d'un logement relève des relations contractuelles entre le bailleur et le locataire. La notion de décence s'apprécie par rapport à la conformité du logement, à des caractéristiques minimales de confort et d'équipement mais aussi de salubrité et de sécurité (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002). Les litiges relatifs à la décence relèvent du tribunal d'instance. Le juge d'instance, à la demande du locataire, apprécie l'éventuel défaut de décence, détermine la nature des travaux à réaliser ainsi que leur délai d'exécution. Il appartiendra au locataire d'apporter la preuve de la non décence par tout moyen.
Le locataire ne peut pas, de lui-même, cesser de payer son loyer. Seul le juge pourra l'y autoriser.
Habitat indigne
La notion d’habitat indigne recouvre l’ensemble des situations d’habitat qui sont un déni au droit au logement et portent atteinte à la dignité humaine.
Cette notion recouvre les logements, immeubles et locaux insalubres, locaux où le plomb est accessible (saturnisme), immeubles menaçant ruine, hôtels meublés dangereux, habitats précaires, et dont la suppression ou la réhabilitation relève des pouvoirs de police administrative exercés par les maires et les préfets.
L’insalubrité
L’insalubrité est définie par la notion de danger pour les occupants actuels ou éventuels (si le logement est vacant) ou pour les voisins. Elle implique une appréciation de fait qui associe une dégradation du bâti à des effets négatifs sur la santé.
Les désordres propres au bâti récent doivent être pris en considération ainsi que la présence de substances dangereuses pour la santé, comme le plomb ou l’amiante. La mesure de l’insalubrité s’apprécie à l’occasion d’une visite des lieux et peut se référer à une liste de critères. L’appréciation de l’insalubrité relève de la compétence d’un agent assermenté de l’Agence Régionale de la Santé (ARS) ou du service communal d’hygiène et de santé (SCHS).
L’insalubrité peut être remédiable ou irrémédiable.
Le péril
La procédure de péril est mise en œuvre quand un danger réel et actuel est à redouter pour la sécurité publique ou pour la sécurité des occupants.
- Le danger peut concerner la voie publique ou les abords extérieurs d’un édifice (danger pour les passants) mais également les propriétés privées (danger pour les occupants ou les utilisateurs d’un bâtiment).
- Le danger doit émaner de l’édifice lui-même : la menace de ruine provient le plus souvent de la vétusté, du défaut d’entretien ou de vices de construction, c’est-à-dire de causes inhérentes à la construction.
Soit l’immeuble :
- menace de ruine et est susceptible en s’effondrant de compromettre la sécurité des personnes ;
- ne présente plus les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique.
Le maire est compétent pour engager la procédure de péril.
L’objet de cette législation n’est pas d’obliger à entreprendre des travaux de réparation ou de restauration définitifs du bâtiment mais des travaux strictement nécessaires pour mettre fin au péril.
Les conséquences d’un arrêté d’insalubrité ou de péril | |
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L’hébergement | A l’occasion d’un arrêté d’insalubrité ou de péril, lorsque les locaux font l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter, ou lorsque la réalisation des travaux nécessite la libération provisoire des lieux, le propriétaire ou l’exploitant, est tenu d’assurer un hébergement décent, et tenant, notamment, compte de la composition de la famille et des occupants. A défaut, le Préfet y pourvoit, mais le coût de l’hébergement est totalement à la charge du propriétaire ou de l’exploitant. |
Le relogement | A l’occasion d’un arrêté d’insalubrité ou de péril, lorsque les locaux font l’objet d’une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les lieux, le propriétaire ou l’exploitant doit faire aux occupants une offre de relogement correspondant à leurs besoins et possibilités. L’offre doit tenir compte du lieu de travail des personnes relogées, éventuellement du lieu de scolarisation de leurs enfants, et de leurs ressources. Le logement doit être décent. En cas d’interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les lieux, le propriétaire est tenu à des obligations financières vis à vis de l’occupant évincé et de la collectivité publique qui a relogé.
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Suspension du paiement des loyers | Dans les locaux faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril, le paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l’occupation d’un logement est suspendu :
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Durée du bail en cours | Pour les locaux d’habitation frappés d’une interdiction temporaire d’habiter et d’utiliser les lieux, la durée résiduelle du bail, à la date de levée de l’insalubrité ou du péril, est celle qui restait à courir au 1er jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité ou de péril ou de son affichage. Pour les locaux frappés d’une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les lieux, les baux d’habitation et contrats de location ou d’hébergement poursuivent de plein droit leurs effets jusqu’au départ des occupants ou jusqu’à leur terme, et au plus tard jusqu’à la date limite fixée dans l’arrêté d’insalubrité ou de péril, laquelle ne peut excéder 6 mois. Le locataire reste cependant fondé à se prévaloir des dispositions de l’article 1724 du Code civil : le locataire peut faire résilier le bail si le logement est inhabitable. |
Incidence sur l’aide au logement | Tous les arrêtés de péril et d’insalubrité ainsi que les arrêtés de mainlevée sont transmis aux organismes débiteurs d’allocation logement. A réception d’un arrêté d’insalubrité ou de péril, pour les locataires, le droit à l’allocation logement est suspendu à compter du mois suivant celui de la réception de la notification de l’arrêté. A réception de l’arrêté de mainlevée d’insalubrité ou de péril, le droit à l’allocation logement est rétabli à compter du mois suivant celui de la date d’achèvement des travaux indiquée dans l’arrêté de mainlevée d’insalubrité ou de péril. Ceci correspond au premier mois où le loyer est dû à nouveau par les locataires. Pour les allocataires en accession à la propriété, les arrêtés de péril et d’insalubrité n’entraînent pas une suspension du droit à l’AL. |
Les aides financières | Les travaux de sortie de péril et d’insalubrité sur les immeubles d’habitation sont considérés comme prioritaires pour l’ANAH et éligibles à des subventions majorées. L’ANAH propose également des aides spécifiques aux propriétaires dont les immeubles sont insalubres ou en péril suite à une évaluation effectuée sur la base d’une grille analogue à celle qui sert de support aux arrêtés d’insalubrité. Les conditions et les taux sont différents pour les propriétaires bailleurs et pour les propriétaires occupants. Des aides spécifiques sont ouvertes aux communes qui effectuent les travaux d’office en cas de carence des propriétaires. |
Le saturnisme
Le plomb est une substance dangereuse pour la santé de l’homme. Les peintures anciennes et dégradées sont la source principale du saturnisme chez l’enfant.
L’intoxication par le plomb des jeunes enfants est un problème de santé publique
Dans les années 1990, le saturnisme infantile est réapparu en France, lié, notamment à la sur-occupation par des familles avec de jeunes enfants de logements anciens, très vétustes, ou les anciennes peintures au plomb sont devenues accessibles.
Ce dispositif a été modifié par la loi relative à la politique de santé publique, promulguée le 9 août 2004 (JO du 11 août 2004). Les nouvelles dispositions sont entrées en vigueur avec la parution des textes réglementaires le 27 avril 2006.
Trois types de mesures sont prévus :
- Des mesures d’urgence, prises dès lors qu’un cas de saturnisme est signalé au Préfet ou qu’un immeuble d’habitation présentant un risque d’intoxication au plomb pour ses occupants du fait de peintures dégradées est porté à sa connaissance. Le Préfet fait alors procéder à un diagnostic et impose au propriétaire, dans le cas d’un diagnostic positif, la réalisation de travaux palliatifs visant à éliminer le risque. En cas de carence, il se substitue au propriétaire.
- Des mesures préventives reposant sur la délimitation par les Préfets de périmètres de zones à risque d’exposition au plomb dans chaque département et l’obligation dès lors d’annexer à toute vente ou toute location de logement construit avant 1948 un constat de risque d’exposition au plomb.
- Des mesures préventives, en dehors de toute mutation ou location, imposant l’établissement d’un constat de risque d’exposition au plomb portant sur les parties à usage commun de tout immeuble collectif à usage d’habitation construit avant 1948, et ce, au plus tard le 12 août 2008.
Ce constat permet, en cas de présence de plomb, l’information des acquéreurs, des occupants ou des ouvriers susceptibles d’effectuer des travaux dans l’immeuble concerné. Sa transmission est faite au Préfet dès lors qu’il révèle un risque d’accessibilité au plomb. Le Préfet détermine, en fonction de l’importance et de la nature du risque, la nécessité de recourir ou non aux mesures d’urgence.
Le département des Bouches-du-Rhône a été classé « Zone à risque d’exposition au plomb » par arrêtés préfectoraux du 24 mai et 7 juin 2000 dont la date d’application est au 15 juillet 2000.
Lettre type : Logement ne répondant pas aux caractéristiques d’un logement décent : demande par le locataire de mise en conformité
Guide du logement décent de la CAF et de l’ADIL 13
Règlement Sanitaire Départemental des Bouches-du-Rhône – Extraits concernant l’habitat