Observatoire Départemental des Loyers du parc privé (2006 - 2022)
Depuis 2006 et en partenariat avec la FNAIM 13, l’Agence Départementale d’Information sur le Logement des Bouches-du-Rhône (ADIL 13), a mis en place un Observatoire Départemental des Loyers dont l’objectif principal est de favoriser une meilleure connaissance du fonctionnement des marchés locatifs privés et ainsi contribuer, par la transparence des prix, à une meilleure régulation de ce marché.
Les deux premières zones observées ont été les communautés d’agglomération du Pays d’Aubagne et de l’Étoile et celle du Pays Salonais. A ce jour, 7 territoires sont pourvus d’un observatoire des loyers du Parc Privé. Sont venues se rajouter aux deux premières zones : Pays d’Aix, Arles Crau Camargue Montagnette, Istres-Ouest Provence, Pays de Martigues, et Marseille Provence.
Méthodologie
La méthode mise en place par l’ADIL des Bouches-du-Rhône, avec l’appui de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL), consiste à suivre un panel de logements issus du parc locatif privé.
L’enquête porte sur les logements loués vides et gérés par des administrateurs de biens. Elle informe sur le niveau des loyers appliqués hors charges et, lorsque la donnée est disponible, sur la superficie des logements.
L’estimation des montants de loyer nécessite un quota minimum de 25 références1, pour chaque nature (collectif / individuel) et type de bien (nb de pièces). Ce quota doit être respecté quel que soit le découpage géographique retenu (EPCI, secteur, commune, arrondissement…). Il repose fortement sur la participation des agences immobilières à l’Observatoire Départemental des Loyers (ODL) et sur la qualité des données recueillies.
Afin de permettre la comparaison entre tous les territoires, l’effet de structure du parc a été neutralisé en appliquant une pondération départementale à chacune des zones d’observation. Ce coefficient de pondération tient compte du statut d’occupation, de la typologie des logements et de la nature du bien (tels que définis dans le recensement de la population de l’Insee).
Les loyers sont donnés mensuellement ou sont rapportés à la surface habitable (€/m²). La première approche renseigne clairement sur le montant déboursé chaque mois par les ménages et permet de mieux saisir l’effort à consentir pour se loger. La deuxième approche gomme les effets liés à la superficie des logements et constitue une donnée de référence partagée par l’ensemble des professionnels de l’immobilier.
Les résultats sont présentés selon trois niveaux :
- Loyer médian : loyer qui sépare les logements en deux parts identiques (la moitié des logements a un loyer supérieur à ce seuil et l’autre moitié a un loyer inférieur). La médiane permet de s’affranchir des valeurs extrêmes qui impactent fortement la moyenne.
- Loyer bas : loyer 1er quartile (25 % des logements ont un loyer inférieur à ce seuil).
- Loyer haut : loyer 3ème quartile (25 % des logements ont un loyer supérieur à ce seuil).
La prise en compte de ces deux valeurs, hautes et basses, vient illustrer la diversité et les écarts de prix.
Le plus souvent, les loyers sont présentés dans leur ensemble, mais une approche selon la date d’entrée des locataires peut également être proposée. Un focus sur ceux ayant emménagé dans l’année permet notamment une analyse plus conjoncturelle des loyers (on parlera de loyers de marché ou de relocation).
1. ou 5 % du parc locatif privé pour les territoires où celui-ci est peu présent